お金を稼ぐために投資をするサラリーマンは多い。
ぼくもかつてはそうだった。思い返せば 今から１０年前…。
副業から本業になった不動産投資
副業として学び始めた不動産投資にハマり、６年間続けてきた調理師を辞め、不動産業界に転職し、その２年後には不動産業者として独立をしました。その後、サラリーマン時代からの念願叶ってプロとして不動産投資を行えるようになった現在、購入する物件の大半の売主さんは副業で不動産投資をされていたサラリーマンの方々です。
その中でも銀行ローンで物件を購入された売主さんの多くは「サラリーマンが投資なんてするもんじゃないね…」とため息まじりに話します。さらに話を聞いてみると不動産セミナーに参加して、年金対策ということで高値の物件をつかまされてしまったようです。それで物件を持ち始めてから、収支がマイナスになっていることに気づいたのでしょう。不動産には登記簿というものがあり、その物件に対していくらローンが付いているのかが分かります。それを見る限り、毎月の家賃収入ではまかないきれない返済を抱えている売主さんがこれまでにも大勢いました。
ぼくもかつては株やFXなどの投資をかじっていましたが、どれも収支はマイナスで、時間ばかりを使っていました。もちろんそれはそれで知識や経験は身に付きましたが、肝心のお金を増やすことはできませんでした。お金を増やしたくて始めた投資で、逆にお金を減らしてしまったのです。
投資を始める目的は、何か欲しいものがあるからでも、家計の足しにするためでも、人それぞれだと思いますが、「お金を増やしたい」ということに関しては皆に当てはまるのではないでしょうか。
そこでいま投資を考えているサラリーマンの方に、投資をする前にどうしても知って欲しいことがあったので、ここでシェアさせていただきます。
投資で稼ぐより固定費を減らす方が確実
お金を増やすなら投資で稼ぐより固定費を減らす方が確実です。
例えば、１０００万円の投資用マンションを現金で購入し、５年間運用したとしましょう。説明を簡略化するため購入や売却にかかる諸費用も価格に含めて話します。
【売却損益：購入５年後に購入価格のまま売却】
購入１０００万円 − 売却８００万円 ＝ 売却損−２００万円（諸費用分の損失）
【賃貸収入：表面利回り１０％で５年間賃貸】
｛年収１００万円 − 空室率１０％ − 経費率２０％｝× ５年間 ＝ 賃貸収入３５０万円
【売却損益＋賃貸収入＝５年間の投資利益】
売却損−２００万円 ＋ 賃貸収入３５０万円 ＝投資利益１５０万円／５年間
上記の例は、購入と売却の価格を同じとして諸経費だけを差し引いて売却損益を計上、賃貸利回りも１０％と高めに設定しています。そして利益にかかる税金も考慮していません。つまり稀に見るお宝物件を手にした場合の話です。ただ、その背景には火事や地震などの災害リスクや事件事故による空室リスクも隠れています。投資家はそれら諸々引き受けて、５年間の利益が１５０万円ということです。
次は固定費を減らした場合です。あっ、その前に家庭における固定費には何があるのかを確認しておきましょう。
【家庭における主な固定費】
家賃・住宅ローン・管理費等・携帯代・ネット代・車両費（駐車場込み）・水道光熱費・保険料・新聞代・習い事代など…
この中で最も大きな割合を占めるのは家賃や住宅ローンなどの住居費でしょう。固定費を見直す際のポイントは、できるだけ単価の大きなものから見直すことです。細かいものをちまちま削るより単価の大きなものをバッサリ削った方が手間なく大きな効果が望めます。
例えば、固定費を３万円分減らすと以下のようになります。
【固定費３万円分を減らして５年間貯蓄】
固定費３万円／月 × ６０ヶ月 ＝ 貯蓄１８０万円／５年間
毎月の固定費を３万円分減らして貯蓄にまわすと５年間で１８０万円も貯まります。ここには大きな税金もかからず、一度見直してしまえば、その後は手間もかかりません。リスクを負って投資をしなくても、固定費を減らすだけで、投資同様の効果を得ることもできるのです。
誰に勧められても、自分の投資基準を持てるまで投資をしてはいけない
ちなみにこのブログは投資ブログではありません。
なのになぜ、今回は投資の話をしたかというと、最近友人たちから投資の話をよく聞かれるからです。ぼくは自分と家族が自由にできる時間を作るため、２５歳の頃から不動産投資を学んできました。本業で貯めた現金を握りしめ、２８歳で初めて投資用の不動産を買った時は「絶対に失敗したくない」と、血眼になって物件資料とにらめっこをして、物件の周りを何度もウロウロ歩いたり、管理人さんに聞き込みをしたり、自分がこれまで学んできた知識をフル稼働させて物件を買いました。
その物件は誰に勧められたわけでもなく、自分の判断基準で「いける」と思えた物件に巡り合えたので購入を決めました。つまり何が言いたいのかというと「自分の投資基準が持てるまで投資をしてはいけない」ということです。
投資を始めると本当に色々とうまい話しが舞い込みます。「これをやったら儲かるんじゃないか」と思ったことは１度や２度じゃありません。しかし、幸か不幸かぼくにはあまりお金がありませんでした。なので、自分の投資基準で「これはいける」と判断できたものにしか投資はできませんでした。
しかし、記事の冒頭でも触れた売主さんは、人に言われるがまま自分の投資基準もなく投資をしてしまったのです。その結果、首がまわらなくなり物件を売却することになったのです。つまり勉強不足ということです。
投資の世界は弱肉強食で、そこで生計を立てているプロが大勢います。その市場に参加するのなら、たとえ副業であろうとも最低限、自分の投資基準を持って「この条件なら買い、この条件なら売り」とある意味機械的に判断できるようにならなければ、参加を控えた方が良いでしょう。
ただ誤解のないように捕捉をすると、投資が良くないのではなく、投資の勉強をしていない無知のままに投資をするのが危険だと言うことです。
投資はおもしろい、楽しみながらお金も増える。だから興味のある人はやったらいいと思います。でも、ぼくは大切な友人たちに投資のことを聞かれて、「投資おもしろいから、やったらいいよ」とは即答できません。なぜなら、リスクを負って投資をする前に、投資をしなくても、その目的を達成できる方法を探したいと思うから。
⭐︎今日も最後までお読みいただきありがとうございました。
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